2025년 10월 15일 정부의 부동산 대책 발표 이후, ‘토지거래허가구역’에 대한 관심이 크게 높아지고 있어요.
‘이게 어떤 제도지? 나한테도 영향이 있을까?’ 궁금해하시는 분들이 많죠.
토지거래허가구역은 부동산 투기를 막고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 지정되는 제도입니다. 다만 허가 없이 거래하면 무효가 될 수도 있어 주의가 필요해요.
이번 글에서는 토지거래허가구역의 개념부터 실거주 의무, 예외 적용 기간까지 꼭 알아야 할 핵심만 정리했습니다.
📑 목차
1. 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 지정된 지역 안에서 토지를 사고팔 때 반드시 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하는 구역을 말합니다. 국토의 투기적 거래를 억제하고, 합리적인 이용을 유도하기 위한 제도예요.
일반적으로 5년 이하의 기간 동안 지정하며, 필요 시 갱신도 가능합니다. 구역 내에서는 매매, 교환, 증여 등 모든 거래가 허가 대상이 됩니다.
- 시장·군수·구청장의 사전 허가 필수
- 지정기간: 통상 5년 이하
- 목적: 투기 방지 및 실수요자 보호
2. 허가 대상과 절차
토지거래허가구역에서는 토지 소유권·지상권의 이전 및 설정 계약을 체결할 때 허가를 받아야 합니다. 매매뿐 아니라 교환, 증여, 분양권 거래도 해당될 수 있습니다.
허가 신청은 매도자·매수자가 함께 진행하며, 신청서·토지이용계획서·자금조달계획서 등을 제출합니다. 통상 15일 이내에 허가 여부가 결정되며, 부적절한 용도일 경우 불허될 수 있습니다.
- 매매·증여·지상권 설정 등 모두 허가 대상
- 계약 체결 전 반드시 허가 신청 필요
- 허가 결정: 평균 15일 이내
3. 실거주 의무(이용의무) 요건
주거용 부동산을 허가받아 취득한 경우, 원칙적으로 2년간 실거주해야 합니다. 이는 단순히 주소이전만으로 충족되지 않고, 실제로 해당 주택에 거주해야 합니다.
실거주 의무 기간은 허가일 또는 등기일로부터 시작되며, 사유 없이 이행하지 않을 경우 허가 취소나 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
농지나 사업용 부동산은 이용 목적에 따라 3년~5년의 이용의무가 부과될 수 있습니다.
- 주거용: 2년 실거주 의무
- 농지·사업용: 3~5년 이용의무
- 미이행 시 허가 취소 및 과태료 부과
4. 허가 예외 및 예외 기간
모든 거래가 허가 대상은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 예외적으로 허가를 받지 않아도 됩니다.
- 구역 지정 공고일 이전에 이미 계약을 체결한 경우
- 상속, 경매 등 법원의 결정으로 소유권이 이전되는 경우
- 공공기관·지자체가 직접 시행하는 사업용 토지
또한 지정일 직전 체결된 계약은 ‘예외 적용 기간’으로 인정되어 실거주 의무나 이용의무가 면제될 수 있습니다.
- 지정 전 계약: 허가 예외
- 상속·법원 결정·공공사업 등은 면제
- 예외기간 내 계약은 실거주 의무 미적용
5. 위반 시 제재 및 주의사항
허가를 받지 않거나 조건을 위반하면 계약이 무효가 될 수 있으며, 이행강제금이 부과됩니다. 심한 경우 허가 취소나 강제매각 명령이 내려지기도 합니다.
따라서 거래 전 반드시 해당 지역이 허가구역인지 확인하고, 실거주 계획서나 이용계획서를 구체적으로 작성해야 합니다.
- 허가 없이 거래 시 무효 처리
- 조건 위반 시 이행강제금 부과
- 실거주·이용계획 구체 작성 필수
토지거래허가구역은 단순한 규제가 아니라, 투기를 막고 지역의 주거 안정을 지키기 위한 제도입니다. 특히 실거주 의무와 예외 기간은 매수자에게 직접적인 영향을 주기 때문에 반드시 확인해야 합니다.
최근 서울 전역과 수도권 일부 지역이 새롭게 지정된 만큼, 부동산 거래 전에는 반드시 관할 지자체 공고문을 확인하세요. 작은 실수로 큰 불이익을 받을 수 있습니다.
지금 내가 사려는 지역이 허가구역인지 궁금하다면, 국토부 토지이용규제정보서비스(LURIS)에서 바로 확인해보세요.
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